FAQよくある質問

弊社が取り扱っている事業内容
「不動産投資コンサルティング」「高齢者介護施設事業」「セミナー開催」「住み替え相談」について
よくいただくご質問内容をまとめております。
今後も定期的に更新してまいります。

不動産投資コンサルティング

マンション投資の税金還付の期限は?

税金還付に期限はありません。ただし、所有するマンションを相続する場合は異なります。相続時には評価額を40% に圧縮することが可能となるため、相続税対策としてマンション投資を行う方もいらっしゃいます

不動産の契約で注意すべき点はなんですか?

まず大切なのは自分の目で物件を実際に確かめることです。細かい部分までしっかりチェックし、売値通りの価値があるのかを調べましょう。その他には、瑕疵(かし)担保責任や引っ越しの時期についても注意が必要です。

一般的なサラリーマンでも融資を受けることはできますか?

安定的な給与収入があるサラリーマンであれば、金融機関からの信頼も厚いので融資は受けやすいと言えるでしょう。さらに不動産投資の場合は、投資物件そのものに担保価値があるのでさらに融資は受けやすくなります。

高齢者施設紹介事業

入居するとどんなサービスが受けられますか?

有料老人ホームで受けることができるサービスは、おおむね下記のように分類されます。しかし、同じ名称・区分の施設であっても対応する範囲や内容は異なりますので、入居者が必要とする介護サービスが受けられるかどうかは事前にしっかりと確認しておきましょう。

入居金に大きな差があるけれどどこが違うの?

老人ホームを探す際に、最初に必要となる入居金の価格は入居の可否を判断する上でとても重要な材料となります。その際に、同じ名称・カテゴリの施設であっても、入居金が大きく異なることに驚きを受ける方が少なくありません。具体的には、入居金無料のホームから数千万円も及ぶものまでまさに設定はさまざまです。入居者本人やご家族の資産状況等にも左右されるので一概にどちらが良いとはいえませんのでお問い合わせください。

認知症でも入れますか?

認知症になっても、それを理由として老人ホームや高齢者住宅の入居を断られることはそれほど多くありません。なぜなら、要介護認定を受けている高齢者の方は、認知症を患っている場合も多いからです。

 

もちろん、症状の程度によってどこまでの方を受け入れるかは、各施設によって異なります。しかし、共同生活を営むのに支障がない程度の症状(軽度の徘徊など)であれば、受け入れを認める施設が大半です。しかし、その後に症状が進行し、周囲の人に危害を加える危険性が高まった場合は、重度認知症に対応できる施設への転居を余儀なくされることとなります。

 

また、認知症患者専門の施設としてはグループホームがあります。グループホームでは、同じく認知症を患った利用者が5~9人程度の生活単位で行動し、互いに役割を決めて助け合いながら共同生活を営みつつ、認知症に対する専門的な知識やノウハウを持ったスタッフがいることも、グループホームのメリットとなっています。

体調や病状が悪化しても最後まで住めますか?

基本的には利用者が亡くなるまで責任をもってサービスを提供する、老人ホームや高齢者住宅が多くなっています。しかし、施設側の医療体制・人員の問題などにより、退去を求められる事例もあります。

 

途中退去を求められる理由としては、「重度の医療行為を必要とする(インスリン注射、たん吸引など)」、「長期入院の必要性」、「認知症の症状進行により共同生活に支障をきたす」などが主に挙げられます。入居時にすでに上記に該当する場合はもちろんのこと、入居後に体調や症状が悪化した場合の対応を事前に確認しておくことが必要です。

 

弊社では最期の看取りまで行ってくれるかどうかを、施設情報内の「ターミナルケア」の項目で「○」「△」「×」で表示しています。ただ、「○」であっても医療行為の内容によって対応できない場合があることもあります。また、最期を迎えるにあたっては身体のケアだけでなく心のケアも重要になります。ターミナルケア(終末医療)に対する施設の考え方や取り組み方、職員の意識のあり方なども事前に確認しておくとよいでしょう。

希望してもなかなか入れないのでは?

ニュースや新聞などで目にする介護施設への入居待ちのトピックは、特別養護老人ホームへの入居に関するものです。社会福祉法人や地方自治体を運営母体として持ち、費用が低額ですむため、多くの入居希望者・待機者が常に発生しています。2~3年はもちろん、なかには5年以上の待機を余儀なくされる場合もあるため、次善のプランを用意してから施設選びを進めるのが賢明です。

 

一方、有料老人ホームや高齢者住宅は、近年新たにオープンする施設も増えていることから、空室を見つけることも比較的容易になっています。また、平均入居期間も2~3年程度で満室の施設も随時空室が発生しています。

どんな人が入居しているの?

▼高齢者住宅の場合

「高齢者住まい法」によって、①60歳以上、もしくは②60歳未満であっても要介護・要支援認定を受けている方になります。

 

▼有料老人ホームの場合

施設により、60歳以上、若しくは65歳以上と基準を設けています。高齢者施設全般の平均は80代ですが、自立向けの施設では70歳前後の場合もあります。

 

▼身体状況・介護度

平均介護度は2~3で推移しますが、この数字も施設の設備やコンセプトによって大きく変化します。主に自立の方向けの自由度の高く、わずかなサポートで日常生活を送ることができる方中心の施設もあれば、充実した医療・看護・介護体制を整え、介護レベルの高い方や重度の認知症を受け入れる施設もあります。

 

施設選びの前に、利用者側がチェックしておきたいこと!

 

①年齢⇒施設が定める年齢の条件(大半が60歳あるいは65歳以上)を満たしているか?

②介護度⇒利用者が必要とする介護体制が整っているかどうか?また施設が定める入居条件(入居時自立/入居時要介護/入居時要支援・要介護/入居時自立・要支援・要介護)を満たしているか?

③医療行為の必要性⇒特に、胃ろうや気管切開など高度な医学ケアが必要となる場合、施設側が対応可能かどうか?

④費用⇒本人・家族が無理なく支払える額であるかどうか。また、補助金や減免措置などがあるかどうか?

 

大切なのは、本人あるいは家族が自らの身体状況や経済状況に合わせた施設を選択することです。同じような境遇、身体状況の方が多い施設の方が、入居者も疎外感なく共同生活に溶け込むこみやすくなります。

老人ホームの種類が複雑でわからない・・

いざ老人ホームを選ぶにあたって、いちばん最初に多くの方が頭を悩ませる部分が、老人ホームの区分やその内容です。大きく分けて、老人ホームは5つの区分に分類することができます。ここでは、ごく簡単に各施設の特徴をまとめているほか、それぞれの老人ホームの詳細は各ページで確認いただけます。

特に有料老人ホームと高齢者住宅においては、施設によるサービス内容やコンセプトの違い、設備の違いなどが大きい(医療体制が万全、重度要介護者に対応、リハビリ施設充実、温泉付きなど)ため、名称や区分だけにこだわらず、本人にもっとも適した施設を選ぶことが大切です。

 

▼有料老人ホーム

民間企業、社会福祉法人、医療法人などによる運営。自立生活者から要支援・要介護の方まで対象は幅広いことが特徴です。施設ごとに行っている医療や介護等のサービスも様々です。

該当施設:介護付き有料老人ホーム、住宅型有料老人ホーム、健康型有料老人ホーム

 

▼高齢者住宅

バリアフリーや見守りをはじめ、高齢者が安心して暮らすことに配慮した住まい。基本的には自立生活者を入居対象としているため、介護レベルが上がった場合には住み続けられないデメリットもあります。

該当施設:サービス付き高齢者向け住宅、高齢者専用賃貸住宅、高齢者向け優良賃貸住宅、シニアマンション、高齢者対応賃貸住宅

 

▼グループホーム

医師から認知症の診断を受けた高齢者のみが入居することができます。専門知識を持ったスタッフのサポートを受けながら、共同して生活を営みます。

 

▼軽費老人ホーム

身寄りがない、あるいは家庭の事情などで家族と同居するのが困難な高齢者が対象です。在宅の介護サービスを利用することで、生活可能な方が対象です。食事の有無による区分(A型・B型)のほか、完全個室のケアハウスの3種類があります。

該当施設:軽費老人ホーム、ケアハウス

 

▼介護保険施設

社会福祉法人や地方自治体によって運営される特別養護老人ホームは、要介護3以上の高齢者が入居対象です。低価格が特長であるものの、競争率が高く入居までの時間がかなりかかりがちです。介護老人保健施設はリハビリを経ての自宅復帰を目的とした施設であり、通常3カ月程度で退所の運びとなります。介護療養型医療施設は医療設備が充実した施設ですが、今後、廃止が決まっています。

該当施設:特別養護老人ホーム、介護老人保健施設、介護療養型医療施設

1ヵ月の生活費はどれくらい?

▼月額費用

施設の居住費(家賃)+管理費+生活サービス費+共益費

これらを合計したものが月額費用となります。居室の電気代は、共益費や管理費に含まれる場合と、別途支払いとなる場合があるので確認が必要です。

 

▼毎月の生活費

月額費用+介護保険自己負担分(1割負担)+医療費1万~2万円+(必要がある場合)7おむつ代5千円~1万円+雑費1万円位(おかし代、生活必需品など)

平均的に月額費用に4~7万円を足した額が毎月の生活費の目安となります。介護付き有料老人ホームに入居する場合は介護保険の負担額は介護度に合わせて決まっています。一方で、住宅型有料老人ホームや高齢者住宅に入居される方の自己負担は上限ありの変動性が採用されています。

 

詳しくはお問い合わせください。

 

セミナー開催

申込み後のキャンセルはできますか?

セミナー開催日の前営業日の15時までは、キャンセル可能です。

申込み方法を教えてください。

セミナー詳細ページの下部にある、申し込みフォームもしくはお電話にてご連絡をお願いいたします。

住み替え相談

庭の手入れの費用は誰が負担するのでしょうか?

敷地内の庭木の剪定・伐採については、制度利用者(オーナー)の負担となります。入居中の除草に関しては、入居者負担としておりますが、入居者が除草を怠った場合や、空室期間中は制度利用者(オーナー)の負担となります。

入居時と退去時の改修、クリーニングは?

老朽化した設備や仕上げに関する改修・補修は制度利用者(オーナー)負担にて行います。
クリーニング費用は初回のみ制度利用希望者が負担します。
入居者が退去する時は、一律(1,000円/㎡ 消費税別)のクリーニング費用を負担して退去します。また一般的でない破損や汚損(壁に穴をあけるなど)については、入居者が退去時に修繕を行います。

家を貸している間に、設備が故障した場合、修理費用の負担は誰ですか?

制度利用者(オーナー)が設備として残していったもの(エアコン、トイレ、ガスコンロなど)に故障が発生した場合は、制度利用者(オーナー)の負担で修理が必要となります。

修理や補修が必要だとわかった場合、誰が費用を負担するのでしょうか。

経年変化や通常の使用による損耗については、制度利用者(オーナー)の負担となります。ただし、入居者の故意・過失や通常の使用方法に反する使い方があった場合は、入居者の負担となります。


当機構の協賛社員の住宅メーカー(旭化成、住友林業、積水ハウス、セキスイハイム、大和ハウス、パナソニックホームズ、ミサワホーム)で建てられた物件はそのメーカーでの診断となり、費用は各メーカーにより異なります。


また、木造以外の建物の場合も、施工したメーカーでの診断となり、費用は各メーカーにより異なります。 なお耐震診断については、地方公共団体などからの公的補助を受けられることがありますので、物件のある自治体にお問い合わせください。

建物診断に要する費用はどのくらいになりますか?

一般的な木造建築の建物の場合、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合会員の診断となります。費用は45,000円(税別)です。

建物診断とはどのようなものでしょうか?

建物診断には劣化診断と耐震診断があります。

<劣化診断>
雨漏りや水まわりなどをチェックします。全ての建物に対して診断を行います。

<耐震診断>
耐震性に問題がないかチェックします。新耐震基準(1981年6月施行)以降の建物であると確認できれば、原則耐震診断の必要はありません。確認できない建物に関しては、JTIが指定する審査機関の耐震診断を制度利用者(オーナー)の負担で受けていただきます。診断の結果補修・改修等の工事が必要と診断された場合には、補修を行っていただきます。

確定申告をしなければならないのですか?

賃料収入は不動産所得として、確定申告をする必要があります。

制度利用申込み手数料はいくらですか?

制度利用申込の際、取扱事務手数料として、¥17,000円(税別)が必要になります。
ただし、申込み後に、仮に契約が成立しなかった場合にも取扱事務手数料は返還いたしませんのでご了承ください。

制度利用申し込みまでは、費用はかからないのですか?

その通りです。ステップ(1)~(3)は無料です。
ステップ(1) 移住・住みかえ支援機構(JTI)の「情報会員」に登録する
ステップ(2) ハウジングライフ(住生活)プランナーによるカウンセリングを受ける
ステップ(3) 予備診断を依頼する

家賃はいつまでも同じなのでしょうか?

入居者との再契約時、もしくは入居者退室時に、改めて協賛事業者である不動産会社が賃料査定します。周辺相場が変動したり、空き家の期間が長くなったりすると、賃料も変わり、それに伴い空室時保証賃料も変動します。

JTIが住宅を借上げる際、契約形態にはどんなものがありますか?

「マイホーム借上げ制度」には、終身型と期間指定型の2つの契約形態があります。

<終身型>
住宅が賃貸可能な状態である限り、制度利用者(オーナー)と共同生活者の両方が亡くなられるまで借上げをいたします。
入居者との転貸借契約は定期借家契約ですので、制度利用者(オーナー)が戻りたくなった場合には、転貸借契約の期間満了時に入居者に退出してもらい、戻ることが可能です(中途解約の欄を参照してください)。

<期間指定型>
期間指定型とは、あらかじめ制度利用者(オーナー)が指定された期間借上げをいたします。期間指定をされた場合には、中途解約は原則として認められません。
(例)
・8年後には息子夫婦が戻って同居するといってくれているので、それまで借上げて欲しい。
・定期借地で土地を地主に返す期日が決まっているので、それまで借上げて欲しい。

いつまで借り上げてもらえますか?又いつでも解約できますか?

住宅が賃貸可能な状態である限り、借上げを継続致します。あらかじめ帰宅時期を決めたい場合には、特定の時期までの借上げも可能です。また、移住・住みかえ後に元の住宅に戻りたくなった場合には、その時点で有効な転貸契約が満了した時点で、賃貸契約を終了させることができます。

制度に申し込めば、すぐに毎月家賃を受けられますか?

制度利用の開始時期は、最初の入居者が入居した時点からになりますので借上げ賃料が支払われるのはその時点からとなります。制度利用の申込みと同時に賃料が保証されるわけではございません。

賃料はどのように決まるのでしょう?

賃料は、対象住宅のある地域の賃貸相場の動向や建物の状況等から判断して、JTI協賛会社あるいはハウジングライフ(住生活)プランナーが査定し、JTIが承認することで決定します。


賃料が決定すると、そこから15%を差し引いた金額が制度利用者の手取りになります。

 

15%の内、5%は機構の物件を管理する協賛事業者への管理費用、
10%は空室時の保証準備積立と機構の運営費となります。

まだ家のローンが残っていますが、「マイホーム借上げ制度」を利用できますか?

対象住宅または宅地に抵当権等の担保が設定されている場合(住宅ローンなど)は、原則抵当権の抹消、またはJTI協賛金融機関等で借り換えていただく必要があります。
なお、できる限り多くの方にマイホーム借上げ制度をご利用していただけるよう、状況によっては借り換え等を行うことなく制度利用ができる場合がありますので、JTIまでご相談ください。

対象は一戸建てだけでしょうか。マンションは含まれないのでしょうか?

マンションも対象となります。

築30年を超えるような古い家でも制度を利用できますか?

古い家であっても、耐震性、水回りや雨漏りなどに欠陥がなければご利用できます。ただし建物診断の結果、賃貸のために補修が必要と判断された場合は、最低限の補修をしていただきます。特に「マイホーム借上げ制度」では、入居者の安心のために、一定の耐震性が確保されている住宅であることが前提となっています。耐震性について定めた、1981年6月の「新耐震基準」以前に建築確認が申請された住宅については、原則的に耐震診断を受けていただきます。

一般の賃貸と何が違うのでしょうか?

シニアの住宅を賃貸可能な限り借上げ、安定した賃料収入を保証します。

・空家となっても空室時保証賃料が支払われ、安定した収入が得られます。
・JTIが借上げて転貸するので、入居者と直接かかわる必要がありません。
・定期借家契約なので、契約終了時に家に戻ることも売却することも可能です。
・借上げの際の改修費用や、住み替え先の購入資金を、賃料を担保としたローンで賄うことができます。

売却代金はいつもらえますか?

売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。
内訳は契約時5〜10%位、引渡し時に残りが支払われます。契約から引渡しまでの期間は、
弊社が、売主さまと買主さまの間に入り、調整します。

売却をお願いした場合、どのような販売・広告活動をしてくれるのでしょうか。

社内オンラインを通じ、全店舗へ物件情報を紹介します。
新聞折込チラシや手撒きチラシなどで広く物件情報を発信するほか、住宅雑誌・ホームページへも掲載します。
オープンハウスを開催して購入希望者に建物内部を実際にご覧になって頂くことも早期売却への近道です。

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