不動産投資コンサルティング

2019.08.01

[お客様インタビュー]株式会社アレス 中村社⻑

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株式会社アレス
代表取締役中村 哲 様 神戶市中央区中町通 2-2-17 武田ビル
主な事業内容 【アパレル事業部】
● カシミヤストール・マフラーの企画立案、製造、卸販売事業
● カシミヤストールとカシミヤニット製品の OEM 事業 【ウェルネス事業部】
● 健康に貢献する製品の企画・生産・販売など
● スポーツ・介護向け機能性ウェアなどの企画・開発・販売など

 

(若井)
本日は休日にもかかわらずご来店いただきありがとうございます。株式会社アレス様は神戶市 でカシミア製品に特化したアパレル会社を経営されていますが、まず最初にアパレル業界の景 気と御社の最近の業績の推移についてお聞きしたいのですが。

(中村)
業界全体としては決して伸びている業界ではないと思います。大きく縮小しているわけでもな いけれど、以前よりかはどちらかというと縮小ぎみですね。うちはカシミアに特化していること もあって業界ではある程度評価されていますが、決して売上が伸びているわけではありません。 昨年の売上を一生懸命確保しながら、微増している状況ですね。

(若井)
従業員は何名ですか。

(中村)
4人です。

(若井)
不動産投資はいつから始められたのでしょうか。

(中村)
不動産投資というわけではないですけれど、須磨にある自宅を海外駐在している時に貸したのが始まりで、実質は若井さんと出会った 2016 年からです。

(若井)
中村社⻑は 2001 年に創業されて今年で 18 年目だと思いますが、なぜ 3 年前(2016 年)に不動産投資を始められたのでしょうか?

(中村)
あるきっかけで投資の勉強をすることがあって、お金のことを勉強するうちにやってみようという気持ちになりました。なぜやってみようと思ったかというと、アパレル業界は水商売のよう なところがあって良い時もあれば悪い時もあるし、特にカシミヤに特化しているので秋冬はよ くて春夏はよくない。それを何とか平準化していきたいなという思いがありました。安定した収 入を得られる事業を展開したいという気持ちがありましたね。

(若井)
企業が不動産を持つ目的は何でしょうか?

(中村)
経営者にとって一番欲しいのは安定した経営だと思います。バブルの時のような転売目的ではなく安定した収入が欲しかったですね。流行り廃りの激しい、不安定なアパレル業界は皆さん、 そういうものを望んでいるのではないでしょうか。

(若井)
ほかの会社でもアパレル業界では不動産を持っている会社が多いのでしょうか?

(中村)
ちょっとそこまではわかりませんけど、アパレル業でありながら不動産を持ってる会社はあると思いますよ。

(若井)
始める前の不安や心配はなかったのでしょうか。

(中村)
始める前は自分で勉強したものの、良い業者と出会えるか不安はありました。不動産業者さんがすべて良い業者であるとは限らないだろうと。実際に不動産経営をしている人達にいろいろヒ ヤリングしたときに何が成功のカギになるかと聞いたら、まあいろいろあるけれども、良い不動 産業者と出会うことが成功の要因の一つとしてあったので、その点に関しては不安がありました。

(若井)
ちなみに奥様は、どうですか。不安はございませんでした?

(奥様)
一緒にパートナーとして会社を見ている中で、やっぱり先ほどありましたように売り上げが年間で波がある、その年、その年で大きな売り上げの差が出てきている中で、年間を通して、安定 した収入が入ってくるのは理想でしたので、私としても特に反対はしなかったです。最初のころ は一緒に物件を見に行ったり、楽しみながらというか。

(中村)
今は(物件選びを)宝探しみたいな感じで楽しみながらしています。

(若井)
話は変わりますが、現在ご所有の物件はどのようなタイプの物件でしょうか?

(中村)
やはりですね。我々はビギナーでしたので、(不動産の中でも)流動性が高いワンルーム、1K タイプが多いです。一部ファミリーマンションもあります。やはり、現金化しやすいのはワンルームだと思いましたので。

(若井)
中村社⻑の不動産投資の戦略をお聞かせください。

(中村)
不動産投資というものはやとうと思えば際限なく増えていくと思うので、自分たちとしては月間のキャシュフローを決めてそれに向けて進んでいくと。そこに向けて進みながら最適なとこ ろまで行こうと。出口戦略についても若井さんと相談しながら進めていこうと思っています。

(若井)
現在お持ちの不動産は、会社名義、社⻑名義、奥様名義と分けられていますが、どういう基準で 分けられているのでしょうか?

(中村)
これはですね、なんとなく最初は個人でするものなのかなという気持ちで始めたんです。でも考 えてみたら、会社でやったほうがいいのではないかと思い、今は法人名で買っています。 先ほどからアパレルの会社でお話ししていますけど、実は介護施設に向けての会社もスタート したので 2 社で所有するようにしています。会社も運営していると業績が良い時もあれば悪い 時もあります。2社あることで、どちらか好調な会社で不動産を買えばよいので、そういう意味 では不動産を持ちやすい環境になっているのかなと思っています。 我々はサラリーマンではないので個人でするより会社で所有したほうがよいと思います。また、 さきほども話しましたが、不動産を持つことで安定収入があるということ以外に、不動産という 資産を持っておくことで銀行からの融資が受けやすくなるというメリットもあります。 キャッシュで持っていても、現金はすぐ無くなりますが、不動産は現金のように使えませんので 資産としてみていただけるのではないかとも思います。

(若井)
安定収入以外のメリットもあると?

(中村)
キャッシュは流動性が高いので持っておくのは難しいと思うんですよ。すぐに使ってしまいますよね。所有している不動産は流動性が高いものを選んでいますが、現金のように使えませんか ら、会社の運営も、資金のある中で運営していきながら、所有していることで、残債が減ってい くほど銀行との交渉が有利になっていくと思っています。

(若井)
法人の経理上での処理はどのようにされていますか。

(中村)
特別な処理ではないと思いますが、土地建物で計上していて不動産収入という形になっているので定款にも賃貸業として加え、賃貸をすること自体が事業の一つになっています。銀行にも賃 貸業を定款に加えるように言われました。

(若井)
銀行から定款に加えるように言われたのですか?

(中村)
そうです。おそらく投資として見られるのか、事業経営として見られるかで銀行の対応も変わってくるのだと思います。投資ではなく事業に融資していると。銀行は投資という言葉を嫌いますのでね。

(若井)
今後はどのように投資をしていきたいと考えていますか。

(中村)
区分を中心に20室まで増やしてきましたが、そのまま続けるのではなく、今の時代に合わなくなってきている3点ユニットではなく(トイレ、バスが)セパレートタイプの部屋に買い替えて いくなど、見直しをしながら、ゆくゆくは銀行の評価が取りやすい1棟アパートも考えています。

(若井)
正直なところどうですか。今まで不動産投資をやってきたぶっちゃけた感想をください。

(中村)
そうですね。不動産投資をして3年たちましたが、3 年前に時間を戻すことはできませんけど、 3 年前と今の大きな違いは、明らかに会社の帳票には購入した不動産が資産として計上されてい て、当然それに対する負債も計上されているんですけど、やはり銀行からの評価も高まっている と思いますし実感してます。体感的には多少なりともキャッシュフローがあればやはり安心感 につながると思いますね。やはり体力も当然衰えていくわけで、今やっている仕事自体が、僕ら もこの世の中に合わせて仕事の内容を変えながら、生き残るためにやっているけれども、本当、そういう意味ではどうなるかわからないなかで、毎月いくらかでもキャッシュフローが残って いるということにたいしてはすごくよかったと、やってよかったと思います。

(若井)
次のぶっちゃけた質問ですけど。これは失敗したなって物件はありますか?

(中村)
これはね。もう若井さんのおかげで(笑)。失敗したと思うところはねえ。若井さんのおかげさまでね(笑)。でも、実際、出口(売却)になってみないとわかりませんが、今のところ失敗はしていないと思っています。逆に良いところのものを提案してもらったと思っています。 我々も最初にお話ししたように失敗する物件をつかまされないようにいろいろな人に出会って話を聞いてきました。その中で若井さんに出会って若井さんにお願いしようと決めて、一貫して 若井さんにお願いしてきてるんで(笑)

(若井)
ありがとうございます(笑)

(中村)
そういった意味でははずれの物件はいただいていないと思っています。

(若井)
困ったことはないですか?

(中村)
どの物件にもある程度の自己資金を入れて買っていますが、たまに若井さんに紹介してもらった物件でも、思ったより銀行評価が出なくて困ったことはありましたね。自分は欲しいけど融資 がつかないと買えないので。時代によって銀行のスタンスが変わっていきますし、銀行によって も評価の基準が違うこともありますよね。ある銀行は収益還元でやったり、ある銀行は積算計算 でやったりと。同じ物件でも金融機関によって評価額が違う。我々からすると銀行がどういう評 価方法をとっているのかがわかりずらい。そういう意味での困りごとはありましたね。 もう一つ言いますと、私の投資仲間の話で利回り12%や14%とか聞くと私の物件の利回り はそこまでの数値はありません。高い利回りがいいなとは思いますけど、でもその分、着実な場 所でよい立地で駅から近く空室率が少ないところを持っている思えばトレードオフの関係なの かなと思っています。利回り 12%でも空室なら実際は 12%の利回りではないので、空室の少な いところでよかったと思います。

(若井)
弊社を選んだ理由を教えてください。

(中村)
ビギナーで始める時、いろんな不動産会社を回りました。ほとんどの仲介業者は物件を売るために一生懸命説明をしてくれましたが、若井さんだけが出口戦略までの提案をしてくれた。他に も、キャシュフローがどれぐらいほしいのかなど、それに向けてどういう設計をしていくのかと いう提案をしてくれた。単なる仲介業ではなく一種のコンサルティング業的な動きをしてくれ ていると。買う側にとっては同じ仲介手数料という決まったパーセンテージの中で、そういう提案をしてくれるのは若井さんだけだったということです。

(若井)
不動産投資について友人やたとえば経営者仲間に「不動産投資ってどうなの?」と相談されたら どう答えますか?勧めますか?それとも止めますか?

(中村)
これはですね。やはり我々自身がやってよかったと思っていますし、この先も継続してやってい きたいし、10 年後には純資産がいくらになるかと目標に向けて進んでいく中で、しかも安定し た家賃収入が入ってきて非常に経営が楽になっていくという環境を体験しているので、可能な ら積極的に勧めてあげたいと思っています。ただ、そういうものに対して拒否する人もおられる ので、自分から進んで言うつもりはないですが、どう思う?と相談されたら、興味がある人には 勧めてあげたいですね。

(若井)
ありがとうございました。今日はご契約に来ていただいたのに、突然インタビューをお願いしま してすみませんでした。最後に一つ。これホームページ載せてもいいですか?

(中村)
いいですよ。嫌とは言えないよね(笑)。これ動画じゃないですよね(笑)。

(若井)
違います!録音です(笑)。
ありがとうございます。ちなみにですが、社名・顔出ししてもよろしいでしょうか。

(中村)
いいですけど、今日のこの格好(ジャージ姿)じゃないほうが(笑)

(若井)
大丈夫です!出だしのところに「休日にもかかわらず」って入れときましたので(笑)